Захват придомовой территории многоквартирного дома под огород

МКД вправе «отгородиться» забором, даже если жители соседних домов лишатся при этом удобных и коротких путей перемещения по микрорайону

claudiodivizia / Depositphotos.com

Вправе ли МКД огородить свою придомовую территорию и закрыть свой двор, если через него проходит короткая «народная» тропа к остановке, гипермаркету и другим объектам городской инфраструктуры? Вправе – если при этом останутся и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства, даже если путь по этим иным маршрутам займет больше времени (Определение Конституционного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 1522-О, Определение Брянского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу № 33-1447/2019).

На это указали суды, разбирая дело о сносе забора в бывшем «проходном дворе».

Собственники помещений в МКД, фасад которого выходит на оживленную улицу, провели ОСС и решили поставить вокруг дома забор со шлагбаумом, калиткой и домофоном. Таким образом, доступ во двор всех иных лиц – не собственников помещений и не их гостей – был исключен. Пожарная охрана получила собственный пульт управления от шлагбаума и выдала заключение, что в таком случае шлагбаум не препятствует проезду пожарной техники, и нарушений норм пожбезопасности нет.

Ограда прошла – большей частью – в пределах своего собственного земельного участка, и немножко «зашла» на соседний.

Однако жители ближайших домов – тех, которые расположены в глубине спального района, – обнаружили, что привычные утренние маршруты «на автобус», «в садик» и «за молоком» стали длиннее и неудобнее. Это, в конце концов, обрушило цены на аренду жилья в районе!

Самые активные из обиженных соседей потребовали через суд демонтировать «неудобный» забор, калитку и шлагбаум, и даже выиграли в первой инстанции. Райсуд счел, что забор нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети (об этом имелось заключение экспертизы), и предписал снести спорное ограждение.

Однако областной суд такое решение отменил:

• в силу ст. 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а в силу ст. 43 ЗК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению;
• следовательно, действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка сами по себе противоправными не являются;
• решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к МКД территории в границах предоставленного земельного участка принято на ОСС в установленном порядке, данное решение ОСС недействительным не признавалось;
• спорное ограждение не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором оно находится, то есть и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к МКД, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта – придомовой территории МКД. Следовательно, в силу ст. 135 Гражданского кодекса, п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является объектом вспомогательного назначения, не относится к объектам капитального строительства и не требует специальных разрешений для его возведения;
• спорное ограждение относится к элементам благоустройства согласно п. 1.4 Методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя России от 13 апреля 2017 г. № 711/пр;
• ни федеральное, ни региональное законодательство не запрещают возведение металлических ограждений на придомовой территории. Пункт 6.3.2 упомянутых Методических рекомендаций Минстроя России лишь рекомендует применять декоративные ажурные металлические ограждения;
• кроме того, согласно городским правилам землепользования и застройки, одним из основных видов разрешенного использования в зоне застройки многоэтажными жилыми домами является благоустройство придомовых территорий;
• правда, согласно местным правилам благоустройства, возведение объектов благоустройства разрешено только на основании согласованных с муниципалитетом проектов, чего в данном случае сделано не было. Однако поскольку привлеченный в качестве третьего лица муниципалитет никаких требований относительно спорного забора не заявлял, ранее демонтировать забор не требовал, то отсутствие согласования проекта установки спорного забора само по себе не может служить основанием для его демонтажа;
• истцы утверждают, что спорное ограждение нарушает их право беспрепятственного доступа к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Но доказательств этому в деле нет. Заключение эксперта, на которое сослался районный суд, действительно, содержит выводы об ограничении такого права (доступа по кратчайшему направлению). Однако это заключение составлялось исходя из требований СП 59.13330.2012 Свод правил. «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», при этом эксперт исходил из необходимости организации прохода с учетом возможности разъезда инвалидов на креслах-колясках. Согласно п. Б.18 приложения к Своду правил «СНиП 35-01-2001, к маломобильным группам населения относятся инвалиды, люди с временным нарушением здоровья, беременные женщины, люди преклонного возраста, люди с детскими колясками и т.п. При этом истцы не доказали, что кто-то из них принадлежит к указанным группам населения. Значит, и нет оснований полагать о нарушении их прав в результате отсутствия прохода через придомовую территорию соседнего МКД;
• кроме того, эксперт в своем исследовании исходил из прекращения возможности пользоваться существующим ранее пешеходным маршрутом, связывающим жителей спорных домов по кратчайшему направлению с основными точками притяжения. Но не указал документа, который бы подтверждал наличие указанного им пешеходного маршрута. Значит, вывод эксперта в данной части необоснован;
• наконец, существуют и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ истцов к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Большая протяженность данных маршрутов по сравнению с маршрутом через придомовую территорию МКД-«ответчика» сама по себе не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истцов;
• но учитывая, что небольшая часть спорного забора все-таки прошла по «чужой» территории, то вот эту самую «часть», действительно, нужно демонтировать;
• заявленные истцами требования по сути не связаны со сносом забора, калиток и шлагбаума, а являются по своей правовой природе требованиями об установлении сервитута (права беспрепятственного доступа – прохода, проезда) к принадлежащим истцам помещениям, как для самих истцов, так и для иных лиц, через земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений МКД – «ответчика». Вместе с тем, для установления сервитута Гражданским кодексом РФ предусмотрен иной порядок.

Расстроенные истцы попытались пожаловаться в Конституционный Суд РФ, отмечая, что ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и п. 1 ст. 43 ЗК РФ нарушают ряд положений Конституции РФ, поскольку позволяют собственникам помещений в МКД устанавливать ограждения на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, без согласования данного вопроса с ОМСУ, и возлагают на граждан обязанность доказывания в суде, что такие ограждения не соответствуют установленным нормам и правилам.

Однако КС РФ отказал в рассмотрении и отметил, что законодательство не содержит общего запрета на возведение ограждений на придомовой территории, а в данном деле не доказано, что спорное ограждение не соответствует требованиям пожарной безопасности, нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к транспортно-пешеходной среде, другим элементам благоустройства города или создает препятствия для доступа оперативных служб к МКД. При этом вопрос распределения бремени доказывания обстоятельств дела между сторонами в рамках гражданского судопроизводства, отношения в сфере благоустройства территории, а также требования, предъявляемые к созданию ограждающих конструкций, регламентируются иными правовыми нормами.

Источник статьи: http://www.garant.ru/news/1412014/

Эксперт разъяснил, можно ли разбить огород на придомовой территории

Руководитель Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова рассказала о том, на что обратить внимание УО, если жители МКД хотят посадить во дворе дома овощи и зелень. Чтобы не получить штраф, нужно учесть несколько нюансов: обязательно проверить категорию земли, убедиться, что земельный участок входит в состав общедомового имущества и принять решение на ОСС.

Если жители МКД хотят развести на придомовой территории огород, первое, что им нужно сделать – проверить категорию земли и условия, которые определяют способ её использования.

«Если по условиям оформления предусмотрено размещение многоквартирного дома без приусадебного участка, то есть без ведения личного подсобного хозяйства, то использовать этот участок не по назначению и высаживать на нём какие-то сельхозпосадки возбраняется категорически. Это будет нарушать нормы земельного законодательства в части нецелевого использования земли», – рассказала Наталья Михайлюкова.

Также юрист посоветовала ознакомиться с локальными правилами землепользования, установленными органами местного самоуправления. Если в них прописан запрет на ведение на придомовых участках подобного хозяйства, управляющая домом организация рискует получить штраф. Далее следует убедиться, что участок отмежован и находится в собственности многоквартирного дома – на чужой территории устраивать огороды нельзя.

Если территория дома поставлена на кадастровый учёт и земля подходит по категории, необходимо провести общее собрание собственников и проголосовать на нём за создание огорода. После того, как протокол ОСС оформлен, можно начинать сажать на придомовой территории любые огородные культуры.

Через общие собрания собственников также стоит решать и другие вопросы благоустройства, к примеру, о посадке деревьев или создании клумбы. Больше информации по теме вы найдёте в нашем материале.

Источник статьи: http://roskvartal.ru/news/zemelnyy-uchastok/10678-ekspert-razyasnil-mozhno-li-razbit-ogorod-na-pridomovoy-territorii

«Огороды» под окнами МКД

#1 Oldyakoff

Уровень бреда в нашей стране давно

Участники

187 сообщений

• Место жительства Суворов

В городе со времён начала 90-х некоторые жители МКД стали разбивать небольшие огородики (не у всех может был участок в СНТ). Со временем эти участки придомовой территории стали принимать уродливые формы. Граждане возвели вокруг каждого клочка земли заборы, зачастую из какого-то мусора и металлолома, понавешали на эти заборы колючей проволоки, некоторые даже навоз умудряются привозить . Как правило, подобным огородничеством занимаются жители первых этажей. Возмущает не сам факт наличия этих грядок, в конце концов это территория входит в состав общего имущества МКД и решать как её содержать, по большей части, это дело собрания собственников. Но то в каком виде пребывают эти участки, просто выходит за рамки. Многие подобные «украшения» нашего города портят вид детских площадок, да и просто общий вид города. Нам только свиней посреди дороги лежащих не хватает .

И собственно вопрос. Как с этим явлением бороться? Чья эта зона ответственности? Может ли администрация призвать к порядку граждан? Ну хотя бы ржавый металлолом и всякую рвань убрать с глаз долой.

#2 Сорокин Геннадий Викторович

ОМС

285 сообщений

В городе со времён начала 90-х некоторые жители МКД стали разбивать небольшие огородики (не у всех может был участок в СНТ). Со временем эти участки придомовой территории стали принимать уродливые формы. Граждане возвели вокруг каждого клочка земли заборы, зачастую из какого-то мусора и металлолома, понавешали на эти заборы колючей проволоки, некоторые даже навоз умудряются привозить . Как правило, подобным огородничеством занимаются жители первых этажей. Возмущает не сам факт наличия этих грядок, в конце концов это территория входит в состав общего имущества МКД и решать как её содержать, по большей части, это дело собрания собственников. Но то в каком виде пребывают эти участки, просто выходит за рамки. Многие подобные «украшения» нашего города портят вид детских площадок, да и просто общий вид города. Нам только свиней посреди дороги лежащих не хватает .

И собственно вопрос. Как с этим явлением бороться? Чья эта зона ответственности? Может ли администрация призвать к порядку граждан? Ну хотя бы ржавый металлолом и всякую рвань убрать с глаз долой.

Земельный участок, на котором находится такой МКД и который предназначен для обслуживания и эксплуатации дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и вопросы о том, каким образом должен использоваться этот участок, должны решаться общим собранием собственников. Если не было решения общего собрания, разрешающего использование определенных частей земельного участка под огороды, то действия жильцов МКД неправомерны.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома. Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Соответственно, если этот участок находится в общей долевой собственности жильцов, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению на основании решения общего собрания собственников. Но для начала нужно этот участок оформить в общую долевую собственность. Только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок становится общей собственностью жильцов дома и к нему применяются все нормы жилищного законодательства, касающиеся общего имущества собственников многоквартирного дома. Соответственно, прежде чем начать огородничество, Ваши соседи должны были провести общее собрание собственников квартир дома и выставить на голосование вопрос о возможности использования данного участка под их грядки. Только после того, как большинством голосов согласие будет получено и оформлено протоколом общего собрания, они могут приступать к земледелию.

Придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, на придомовую территорию, как, например, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ). Пользоваться ей можете только по решению общего собрания собственников.

#3 Oldyakoff

Уровень бреда в нашей стране давно

Участники

187 сообщений

• Место жительства Суворов

В городе со времён начала 90-х некоторые жители МКД стали разбивать небольшие огородики (не у всех может был участок в СНТ). Со временем эти участки придомовой территории стали принимать уродливые формы. Граждане возвели вокруг каждого клочка земли заборы, зачастую из какого-то мусора и металлолома, понавешали на эти заборы колючей проволоки, некоторые даже навоз умудряются привозить . Как правило, подобным огородничеством занимаются жители первых этажей. Возмущает не сам факт наличия этих грядок, в конце концов это территория входит в состав общего имущества МКД и решать как её содержать, по большей части, это дело собрания собственников. Но то в каком виде пребывают эти участки, просто выходит за рамки. Многие подобные «украшения» нашего города портят вид детских площадок, да и просто общий вид города. Нам только свиней посреди дороги лежащих не хватает .

И собственно вопрос. Как с этим явлением бороться? Чья эта зона ответственности? Может ли администрация призвать к порядку граждан? Ну хотя бы ржавый металлолом и всякую рвань убрать с глаз долой.

Земельный участок, на котором находится такой МКД и который предназначен для обслуживания и эксплуатации дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и вопросы о том, каким образом должен использоваться этот участок, должны решаться общим собранием собственников. Если не было решения общего собрания, разрешающего использование определенных частей земельного участка под огороды, то действия жильцов МКД неправомерны.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома. Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Соответственно, если этот участок находится в общей долевой собственности жильцов, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению на основании решения общего собрания собственников. Но для начала нужно этот участок оформить в общую долевую собственность. Только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок становится общей собственностью жильцов дома и к нему применяются все нормы жилищного законодательства, касающиеся общего имущества собственников многоквартирного дома. Соответственно, прежде чем начать огородничество, Ваши соседи должны были провести общее собрание собственников квартир дома и выставить на голосование вопрос о возможности использования данного участка под их грядки. Только после того, как большинством голосов согласие будет получено и оформлено протоколом общего собрания, они могут приступать к земледелию.

Придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, на придомовую территорию, как, например, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ). Пользоваться ей можете только по решению общего собрания собственников.

Спасибо. Юридическая составляющая вопроса более менее ясна. Очень интересна точка зрения на эстетику подобных объектов. Есть ли у властей законная возможность понудить собственников привести внешний вид в порядок?

#4 Сорокин Геннадий Викторович

ОМС

285 сообщений

В городе со времён начала 90-х некоторые жители МКД стали разбивать небольшие огородики (не у всех может был участок в СНТ). Со временем эти участки придомовой территории стали принимать уродливые формы. Граждане возвели вокруг каждого клочка земли заборы, зачастую из какого-то мусора и металлолома, понавешали на эти заборы колючей проволоки, некоторые даже навоз умудряются привозить . Как правило, подобным огородничеством занимаются жители первых этажей. Возмущает не сам факт наличия этих грядок, в конце концов это территория входит в состав общего имущества МКД и решать как её содержать, по большей части, это дело собрания собственников. Но то в каком виде пребывают эти участки, просто выходит за рамки. Многие подобные «украшения» нашего города портят вид детских площадок, да и просто общий вид города. Нам только свиней посреди дороги лежащих не хватает .

И собственно вопрос. Как с этим явлением бороться? Чья эта зона ответственности? Может ли администрация призвать к порядку граждан? Ну хотя бы ржавый металлолом и всякую рвань убрать с глаз долой.

Земельный участок, на котором находится такой МКД и который предназначен для обслуживания и эксплуатации дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и вопросы о том, каким образом должен использоваться этот участок, должны решаться общим собранием собственников. Если не было решения общего собрания, разрешающего использование определенных частей земельного участка под огороды, то действия жильцов МКД неправомерны.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома. Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Соответственно, если этот участок находится в общей долевой собственности жильцов, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению на основании решения общего собрания собственников. Но для начала нужно этот участок оформить в общую долевую собственность. Только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок становится общей собственностью жильцов дома и к нему применяются все нормы жилищного законодательства, касающиеся общего имущества собственников многоквартирного дома. Соответственно, прежде чем начать огородничество, Ваши соседи должны были провести общее собрание собственников квартир дома и выставить на голосование вопрос о возможности использования данного участка под их грядки. Только после того, как большинством голосов согласие будет получено и оформлено протоколом общего собрания, они могут приступать к земледелию.

Придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, на придомовую территорию, как, например, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ). Пользоваться ей можете только по решению общего собрания собственников.

Спасибо. Юридическая составляющая вопроса более менее ясна. Очень интересна точка зрения на эстетику подобных объектов. Есть ли у властей законная возможность понудить собственников привести внешний вид в порядок?

Понудить жильцов МКД к выполнению требований по содержанию и благоустройству прилегающей территории (придомовой) МКД возможно при применении «Правил благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории муниципального образования город Суворов Суворовского района», при условии установления лица, которое пользуется огородом.

Источник статьи: http://forum.tularegion.ru/index.php?/topic/51664-ogorody-pod-oknami-mkd/