Тонкости при продаже части земельного участка

У земельного участка может быть сразу несколько владельцев. За каждым из них закреплены все права собственника, поэтому они могут распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Пользоваться наделом можно по договоренности, но в продаже части земельного участка есть определенные нюансы.

Реализация долей земельных участков регулируется законодательством РФ.

Перед продажей необходимо выполнить ряд процедур и оформить все в установленном порядке. В статье полная информация обо всех нюансах реализации частей земельных наделов.

Нормативная база

При продаже части земельной территории продавец должен руководствоваться нормам Гражданского и Земельного Кодекса. В ст. 244 ГК РФ сказано, что если у имущества 2 и более владельцев, то они пользуются им на праве общей собственности с выделение долей и без. А в ст. 246 того же кодекса закреплено право собственника продать свою долю.

Земельный Кодекс и некоторые региональные нормативные акты лишь вносят небольшие корректировки. Например, на региональном уровне определяется минимальный размер земельного надела для определенных нужд. А ст. 37 ЗК указывает на необходимость постановки на кадастровый учет выделенной доли.

Условия сделки

Допускается реализация части земельного надела, если это не противоречит нормам законодательства:

• У со-собственников есть преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать землю третьим лицам, гражданин должен получить отказ от других владельцев недвижимости.
• Земли сельскохозяйственного назначения выкупает муниципалитет.
• Продажа части земельного надела не должна ущемлять права пользования всех его владельцев. Это значит, что нельзя выделять и продавать участок, который вклинится или разорвет границы первоначально выделенной территории.
• После отчуждения земли у продавца должен остаться минимально допускаемый размер надела.

Последний пункт требует небольшого пояснения. Например, в Иркутской области нижний лимит для ведения личного подсобного хозяйства составляет 0,2 га.

Поэтому если гражданин хочет продать часть земли под ЛПХ третьим лицам, то после выделения доли основной надел должен остаться размером не меньше 0,2 га. У покупателя также должен быть “земельный отрез” не меньше 0,2 га, иначе сделка будет признана недействительной.

Интересно! Исключением становится только продажа надела в пользу соседа. Продаваемая часть может быть меньше 0,2 га, так как присоединяется к уже существующему ЛПХ.

Порядок реализации доли земли

Продать долю земли можно 2 способами:

• с выделением доли;
• без выделения.

В первом случае потребуется определить точные границы выделяемой доли. Этот надел станет самостоятельным и получит собственный кадастровый номер. Он никак не будет связан с тем наделом, из которого выделялся.

При продаже доли без выделения покупатель получит доступ к земле и всем коммуникациям на праве общей собственности. Это значит, что если на участке есть дом, то покупатель будет пользоваться и зданием. Порядок пользования определяется договоренностью собственников.

Внимание! Для каждого из вариантов есть собственный порядок продажи.

Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев

Изначально собственники общей земли пользуются ею по договоренности на равных правах, вне зависимости от величины доли каждого.

Эту долю можно продать без размежевания, хотя покупателей на такой участок сложнее найти. Чаще всего ими становятся другие владельцы.

Для реализации части земли без выделения необходимо определить саму долю. Она указывается в виде дроби.

В таком же виде она прописывается в договоре купли-продажи. После заключения договора покупатель имеет право не только на землю, но и все постройки, в том числе и будущее.

Это значит, что если один из со-собственников планирует построить дом, он должен получить согласие от остальных владельцев. А после окончания работы они будут иметь право пользоваться имуществом, вне зависимости от того, на кого дом зарегистрирован.

Документы

Продавец предоставляет стандартный комплект документов:

• выписка из ЕГРН, где указана доля владельца;
• кадастровый паспорт (если есть, т.к. выписка из ЕГРН сегодня полностью заменяет паспорт);
• документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, наследования и т.д.);
• разрешение супруга на продажу;
• отказы от приобретения доли остальными владельцами;
• справка об отсутствии задолженностей и других видов обременений.

Последний пункт особенно важен. Если покупатель — третья сторона, то стоит заранее условиться с остальными владельцами о пользовании участком. Для этого можно составить отдельное соглашение, которое не прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор

Соглашение о продаже доли немного отличается от стандартного.

Хотя основные моменты сохранены:

• ФИО сторон (только продавца и покупателя);
• описание объекта, включая его местоположение, наличие дополнительных объектов и размер продаваемой доли;
• цена и способ оплаты.

Дополнительно можно включить пункт о расторжении сделки. Например, если остальные владельцы будут препятствовать покупателю пользоваться участком.

Грамотно составить контракт поможет юрист. Он создаст документ под индивидуальный запрос. А также впоследствии поможет разобраться со спорными ситуациями.

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в ст. 11.9 Земельного кодекса.

Выделенная доля не должна:

• препятствовать использованию недвижимости;
• вклиниваться или ломать границы основного участка.

Межеванием занимается кадастровый инженер. Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.

Внимание! Продается такая доля как отдельный участок. Поэтому можно использовать стандартную форму договора купли-продажи земли.

Документы

Основной комплект документов предоставляет продавец:

• выписка из ЕГРН;
• отказ владельцев основного участка от выкупа выделенной доли;
• кадастровый план;
• документы, подтверждающие права получения собственности (наследование, договор купли-продажи и т.д.);
• согласие второго супруга на продажу;
• справка об отсутствии задолженностей.

Обе стороны должны предоставить свои паспорта. А если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, с его стороны потребуется еще и кредитный договор.

Договор

Между продавцом и покупателем составляется типовой договор купли-продажи. В нем обязательно указываются:

• ФИО и паспортные данные всех участников сделки;
• точное положение земельного участка (кадастровый номер);
• цена недвижимости;
• способ оплаты.

Составить договор поможет юрист. Он укажет индивидуальные особенности сделки, а также пояснит сторонам их права и обязанности.

Налогообложение

Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации прав собственности. Сделать это можно в Росреестре сразу после заключения сделки.

В отделение необходимо принести договор купли-продажи в 3 экземплярах, а также документы, подтверждающие законность сделки.

В случае продажи части земли третьей стороне потребуется приложить письменные отказы других собственников от выкупа участка.

После передачи прав собственности, бывший владелец должен оплатить налог в размере 13% от стоимости земли в случае, если:

• пользовался землей менее 5 лет;
• пользовался участком менее 3 лет, но получил его по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Заключение

Проще всего продать земельный участок со-собственникам. Это можно сделать без выделения доли и трат на межевание участка. Граждане с преимущественным правом выкупа не получают скидку при покупке земли. А в случае отказа со-собственников, часть земли можно продать третьи лицам с выделением доли и без межевания.

Возможна ли продажа части земельного участка?

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов.

Как продать часть земельного участка?

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком. Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

• Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
• Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
• Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет — 400 кв. м. ( «4 сотки»). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Как продать дом если в доме несколько собственников

Жилой дом или же квартира, которые имеют сразу несколько собственников, считается достаточно частым явлением в нашей стране.

При этом, каждый из законных собственников в определенный момент по времени может решить продать принадлежащую ему долю собственности в данном помещении.

Поэтому, при подобном рода обстоятельств у многих людей возникает определенный вопрос, а существует ли разница продажи, когда у жилого дома или же квартиры несколько собственников?

На деле, отличий при продаже квартиры или же жилого дома, которые имеют несколько собственников от стандартной продажи не так и много.

Основное отличие состоит в таком моменте, что каждый из законных собственников должен будет дать собственное разрешение на заключение подобного рода сделки.

При этом, необходимо понимать важный момент, что подобного рода разрешение должно быть в обязательном порядке заверено действующим нотариусом иначе не будет иметь законную силу.

Порядок действий, который необходимо будет соблюдать

Первоначально необходимо будет получить нотариально заверенное согласие всех собственников определенного помещения. Только после этого, появится возможность продать определенную долю собственности. Согласие необходимо будет официально заверить у нотариуса.

Очень часто в нашей стране, когда у квартиры имеется сразу несколько собственников возникают проблемы и сложности, когда один из собственников желает продать принадлежащую ему по закону долю.

Если у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать профессиональную консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в квартире.

Не всегда можно договориться с другими собственниками квартиры, поэтому этот вопрос может затянуться по времени. Если договориться с собственниками не получилось, тогда потребуется выделить свою собственную долю в определенном помещении и затем продолжить действия по осуществлению продажи своей доли.

Когда выделение определенной доли невозможно, тогда в подобного рода случаях потребуется обращаться для решения данного вопроса в суд.

К этим вопросам нужно относиться ответственно и серьезно для того, чтобы в будущем не возникло большое число сложностей или, чтобы сделку по решению судебных органов не признали недействительной по закону.

Особенности продажи собственности в доме

В возможном случае, когда определенная доля продавца в жилом доме или же квартире уже выделена, тогда другие жильцы данного помещения имеют законное право выкупа его доли. При этом, они имеют преимущества при осуществлении выкупа доли продавца.

Он должен будет первоначально предложить жильцам этого помещения выкупить его долю в собственности на установленных им условиях. Когда другие жильцы не желают выкупать его долю в данном помещении, тогда по истечении 1 месяца имеет законное право искать покупателя на стороне.

Это все регламентируется действующими законами нашей страны в которых все максимально подробно прописано.

При продаже своей доли в жилом доме или же квартире, где имеются и другие собственники, нужно учитывать такой момент, что необходимо будет получить нотариально заверенное согласие всех собственников определенного помещения. После этого, появится возможность продать определенную долю собственности. Согласие необходимо будет официально заверить у нотариуса.

Очень часто в нашей стране, когда у квартиры имеется сразу несколько собственников возникают проблемы и сложности, когда один из собственников желает продать принадлежащую ему по закону долю.

Когда у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать профессиональную консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в квартире.

Порядок продажи доли собственности в доме

В возможных случаях, когда место нахождения другого собственника определенного помещения неизвестно, тогда имеется возможность продавцу продать свою долю и без его непосредственного участия и согласия.

При этом, необходимо будет учитывать такой важный момент, что подобного рода сделка может быть признана судом недействительной, когда другой собственник объявится в течение 1 года.

Если другими собственниками считаются лица, которые ввиду своего возраста не могут представлять собственные интересы, тогда за них это должны делать органы опеки.

При продаже своей доли, не забывайте о том, что первоначально другие собственники имеют преимущества при осуществлении выкупа доли продавца. Он должен будет первоначально предложить жильцам этого помещения выкупить его долю в собственности на установленных им условиях.

Когда другие жильцы не желают выкупать его долю в данном помещении, тогда по истечении одного месяца имеет законное право искать покупателя на стороне. Это все регламентируется действующими законами нашей страны.

Когда у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в доме.

Можно ли продать часть земельного участка, если один кадастровый номер?

С проблемой реализации объекта земельных отношений, имеющего двух и более собственников, достаточно часто сталкиваются обычные граждане, например, после принятия объекта недвижимости в наследство. Как поступить, если ваша собственность общая, а потребность в денежных средствах приобрела критический характер?

Решение данной проблемы во многом зависит от количества собственников и площади земельного объекта. Существует законный способ, позволяющий избавиться от общей собственности и получить часть своей доли в денежном выражении.

Можно ли продать часть земельного участка, имеющего один кадастровый номер

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами земельных отношений выступают следующие: земля как целостный объект, отдельные земельные участки и выделенные из этих участков земельные части.

Все объекты недвижимости, включая земельные участки, являются объектами гражданских прав и принадлежат к материальным благам гражданина. Любая вещь, принадлежащая к категории недвижимых вещей, в соответствии с нормами гражданского права должна пройти обязательную государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом недвижимого имущества является земельный участок, как единое целое. Отдельные части общего участка земли, не имеющие обозначенных границ, в соответствии с положениями закона объектами гражданских прав не являются и не могут участвовать в подобных сделках.

Согласно статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом продажи может выступать только тот участок земли, который прошел процедуру постановки на кадастровый учет и, следовательно, обладает определенными характеристиками, кадастровой стоимостью и присвоенным ему индивидуальным кодом.

• Регистрация права осуществляется при наличии документов, подтверждающих проведение межевых работ в отношении конкретного земельного объекта.
• Прежде чем обратить часть земельного участка в объект товарооборота, необходимо выделить ее из общей площади земли путем межевания (проведения новых границ) и зарегистрировать выделенный объект согласно требованиям закона (поставить на учет в кадастровой палате и зарегистрировать право на выделенный из исходного участок).
• Российским законодательством предусмотрены следующие возможности, позволяющие выставить на продажу часть земельного участка:

1. Раздел общего земельного объекта на части;
2. Выделение доли из общего участка.

В первом случае раздел основан на проведении границ новообразованных участков в рамках исходного.

Для этого вам необходимо совершить действия по разграничению и выделению новообразованных участков:

• Проведите межевание. Межевание участка предполагает определение новых границ, которые разделят исходный объект на несколько новых;
• Внесите полученные сведения о новых объектах в государственный реестр путем поставки на кадастровый учет каждого вновь образованного надела земли;
• Зарегистрируйте права на образованные после межевания земельные наделы в соответствии с количеством собственников, претендующих на каждый из объектов.

Только после получения официального правоустанавливающего документа на выделенный объект недвижимости его можно выставить на продажу.

Если у вновь образованных земельных участков предполагается два и более собственника, то зарегистрировать право возможно следующими способами:

• У каждого выделенного объекта будет свой собственник;
• Каждым отдельным объектом будет владеть нескольких граждан одновременно (общая долевая).

Процедура межевания состоит из следующих этапов:

• Подготовка необходимых документов;
• Обращение в специализированную организацию. В данном случае есть возможность заключить договор о предоставлении услуг по межеванию как с государственной организацией (Ближайшее отделение ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), так и с любой коммерческой геодезической компанией;
• Уведомление собственников соседнего участка о дате проведения процедуры межевания;
• Обязательное присутствие при определении границ с последующим подписанием акта выполненных организацией работ;
• Получение готового межевого плана на руки.

Перед заключением договора со специализированной организацией подготовьте правоустанавливающие документы на земельный объект, подлежащий межеванию (это может быть свидетельство о праве собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о праве наследования или иные правоустанавливающие документы), паспорт заказчика, а также техническую документацию на участок (кадастровый паспорт или соответствующую справку, которая выдается Бюро технической инвентаризации).

На основании представленных вами документов специализированная организация составит договор на оказание услуг по межеванию и назначит день проведения работ.

Как поставить земельный участок на кадастровый учет

До обращения в Федеральную кадастровую палату для постановки на кадастровый учет земельного участка подготовьте следующие документы:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок земли;
• Договор или другой имеющийся у вас документ, в силу которого возникло право собственности или право пользования земельным участком (купля-продажа, аренда, наследование, дарение, мена и другие документы-основания, в том числе решение суда);
• План межевания участка, составленный обязательно лицензированной организацией (бумажный и электронный вариант);
• Разрешающий документ местной Администрации, если собственником земельного участка является государство в лице органа местного самоуправления (обычно это постановление главы местной Администрации);
• Доверенность от лица каждого собственника на осуществление действий, связанных с постановкой на учет, если участок является долевой собственностью. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом;
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Полный пакет документов передается либо в соответствующее отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Когда будете задавать документы, специалист службы попросит заполнить бланк заявления и предоставить документ, удостоверяющий вашу личность.

Взамен изъятых документов сотрудник организации предоставляет расписку, в которой указывается примерный срок проведения регистрационных действий. В случае предоставления сведений, не требующих уточнений и содержащих полную исчерпывающую информацию, постановка на учет будет произведена в месячный срок.

Если документы будут готовы раньше, то специалист посредством телефонной связи сообщит о возможности получения кадастрового паспорта досрочно.

Регистрация права собственности на земельные участки после раздела

Регистрация права на вновь выделенные из общего участки включает в себя: подготовку документов, обращение в регистрационную палату и получение готового правоподтверждающего документа (выписки из ЕГРН или свидетельства).

Читайте в пошаговой инструкции как получить выписку из ЕГРН, а так же можете узнать из этой статьи наложен ли арест на земельный участок или можно узнать через интернет кому принадлежит земельный участок по адресу или по кадастровому номеру.

При обращении подготовьте следующие документы:

• Выписки из Единого государственного реестра недвижимости или кадастровые паспорта на участки, образованные в результате раздела;
• Документ о согласии на проведение раздела с подписями землепользователей, землевладельцев, арендаторов или залогодержателей;
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и учредительные документы собственника участка, если он является юридическим лицом;
• Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию каждого отдельного участка.

В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 с момента регистрации права на участки земли, созданные вследствие раздела, исходный участок исключается из Единого реестра.

Как продать часть земельного участка

Прежде чем совершить сделку купли-продажи части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, получите письменное согласие всех его владельцев. Для этого каждому долевому собственнику направьте письменное уведомление о намерении продажи объекта, указав при этом его продажную стоимость, которую вы в дальнейшем не вправе менять.

В случае изменения цены после рассылки уведомлений сделка может быть признана недействительной и отменена в судебном порядке, а долевые собственники будут восстановлены в правах покупателя.

Перед совершением непосредственно сделки подготовьте следующие документы:

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иные документы, устанавливающие ваши права на объект продажи (договор купли-продажи, аренды, дарения, свидетельство о праве наследования и иные документы);
• Кадастровый паспорт;
• Документы на строения, расположенные на участке, при наличии таковых;
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Составить текст договора возможно как самостоятельно, так и с помощью уполномоченного лица, например, нотариуса.

С полным пакетом документов, включающим проверенный и подписанный договор купли-продажи, участники сделки должны обратиться в отделение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Любые права продавца (владения, пользования, распоряжения) прекращаются с момента регистрации права собственности на объект недвижимости за новым владельцем.

Реализация земельного участка, имеющего сразу нескольких собственников, зачастую сопряжена с определенными сложностями. Например, уведомление, отосланное продавцом, не всегда доходит до адресата или собственники попросту игнорируют его, автоматически получая право оспорить уже состоявшуюся сделку в течение трех месяцев после ее совершения.

Чтобы сбить назначенную продавцом цену, собственники всячески препятствуют совершению сделки, в итоге отказываясь приобретать объект лично и оставляя продавца без покупателя. В результате продавцу приходится против своей воли и желания снижать продажную стоимость объекта и начинать поиски покупателей заново.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Перед обращением в Росреестр проверьте договор на наличие существенных условий, отсутствие которых может повлиять на исход сделки:

• Полная информация о сторонах сделки (покупателе и продавце);
• Полное описание объекта продажи, которое должно содержать: наименование, его площадь, назначение земельного участка, местоположение (с указанием точного адреса), сведения о наличии (отсутствии) строений на участке;
• Наименование правоустанавливающего документа с указанием его реквизитов и даты выдачи;
• Стоимость объекта продажи;
• Сведения о произведенной оплате или сроках оплаты. Если сведения о произведенной оплате в договоре отсутствуют, то на участок может быть наложено ограничение в виде ипотеки, возникающее в силу закона. Снимается ограничение отдельно по заявлению сторон сделки после подтверждения оплаты покупки;
• Информация об имеющихся ограничениях в отношении объекта продажи (ипотека, залог и иные ограничения).

Чтобы избежать нежелательных осложнений после совершения сделки, договор купли-продажи не должен содержать положений:

• позволяющих вернуть приобретаемый объект по желанию продавца;
• ограничивающих права покупателя;
• ограничивающих право сторонних субъектов правовых отношений на предъявление претензий.

Выдел земельного участка для продажи

Реализация доли земельного участка возможна только после выдела ее в натуре. В результате общий участок продолжает свое существование и сохраняет прежних владельцев, которые могут заново перераспределить свои доли в общем имуществе.

Процесс выдела земельного надела при условии согласия всех собственников проходит в несколько этапов:

• Созыв общего собрания владельцев и подписание протокола, предоставляющего инициатору разрешение на выдел доли;
• Проведение работ по межеванию;
• Постановка на кадастровый учет земельного надела с присвоением ему точного адреса в соответствии с местоположением. Чтобы это сделать, необходимо одобрение всех участников общего собрания;
• Регистрация права на выделенный земельный надел.

О проведении собрания его участники должны быть оповещены за десять дней до назначенной даты проведения.

После того, как план межевания границ участка будет утверждается участниками собрания, собственнику, инициировавшему выдел участка из общей площади, выдается на руки новый кадастровый паспорт, в котором указывается адрес нового участка и координаты его границ.

Параллельно оформляется кадастровый паспорт на оставшийся в общей собственности участок, который составляется с учетом произведенного из него выдела. При этом общий участок сохраняется, но с измененными границами и соответственно меньшей площадью.

Для регистрации права собственности на земельный надел, образованный после изменения границ первоначального участка, обращайтесь в регистрационную палату со следующими документами:

• Протоколом общего собрания собственников земли;
• Межевым планом земельного участка;
• Кадастровыми паспортами;
• Правоустанавливающими документами на выделенную землю;
• Документом о праве на долю в общей собственности;
• Копией страниц паспорта нового собственника;
• Доверенностью на случай, если действия по регистрации производятся через представителя.

Только после получения на руки правоустанавливающих документов на выделенную долю, может состояться купля-продажа части земельного участка.

Как продать часть земельного участка, у которого несколько собственников

Участок, находящийся в собственности нескольких граждан, возможно продать только при согласии всех совладельцев либо одним из следующих способов:

• Путем раздела общего участка на два и более. В таком случае потребуется проведение действий по межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права на участки земли, образованные после изменения границ исходного участка. В результате каждый выделенный земельный надел будет иметь двоих и более собственников, то есть находиться в общей долевой собственности;
• Раздел общего участка с выделением каждому из собственников отдельной части. При этом общее долевое право прекращается, а каждый из выделенных участков приобретает своего собственника в лице одного из прежних.

До начала регистрации права еще на этапе межевания общего участка заключите соответствующее соглашение, подтверждающее ваши с другими собственниками намерения.

Особенности продажи части земельного участка в СНТ

В силу положений действующего законодательства после раздела исходного участка выделяется несколько новых, при этом первоначальный участок должен прекратить свое существование. В случае раздела общего участка, принадлежащего садоводческим и огородническим организациям, действует несколько иной порядок.

Раздел участка в рамках садоводческого некоммерческого товарищества осуществляется в соответствии с проектным планом организации и застройки некоммерческого объединения и иными документами, регламентирующими порядок раздела в данном сообществе.

В результате подобного дробления участка земли садоводческого общества его участники получают свои участки, которые впоследствии могут быть приватизированы и выставлены на продажу.

При этом исходный участок земли, являющийся собственностью местной администрации, продолжает существовать в неизмененных границах.

Право общей собственности на землю: виды, содержание

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда.

Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме.

В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ).

Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей.

В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок.

Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон.

Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.

Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов).

Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором.

Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.

Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Как продать половину дома

• нотариальное уведомление совладельцев;
• нотариальное разрешение от супруга (сособственников);
• постановление органов опеки и попечительства (если среди сособственников есть недееспособные, ограниченно способные или несовершеннолетние граждане);
• выписка из кадастрового паспорта дома и земельного участка;
• копия кадастрового плана дома и земельного участка;
• заявление в регцентр;
• оплата госпошлины за регистрацию;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи.

Инструкция

Чтобы не произошла ситуация, что совладельцы не предупреждены, обратитесь к нотариусу, составьте нотариальное уведомление и отправьте заказным письмом на имя и адрес совладельцев.

Если хозяева второй половины согласны купить дом, то уведомление можно не посылать. Просто начинайте оформлять сделку купли-продажи. Если совладельцы не начинают сделку после получения уведомления и в то же время не соглашаются дать письменный отказ, то через один месяц вы имеете право продать свою половину дома кому угодно. Далее сделка оформляется обычным образом, как любая сделка купли-продажи. Возьмите выписку из БТИ из кадастрового паспорта дома и копию кадастрового плана, выписку из центра кадастра из кадастрового паспорта участка и копию кадастрового плана участка. Если дом был приобретен в браке, потребуется нотариальное разрешение супруга на продажу (статья 256 ГК РФ и 34 СК РФ). Если на вашу половину оформлена общедолевая собственность, потребуется нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников (статья 244 ГК РФ). Если право собственности имеют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, то кроме нотариального разрешения на продажу от их родителей или законных представителей, потребуется постановление органов опеки и попечительства (статья 26, 28, 29, 30 ГК РФ).

Далее составляйте с покупателями договор купли-продажи в простой письменной или в нотариальной форме (изменения в Гражданском кодексе от 1 января 1996 года о необязательной нотариальной регистрации договоров купли-продажи). Обязательно понадобится акт приема-передачи дома и земельного участка, так как без данного акта сделку не зарегистрируют.

Право собственности на покупателей переходит после государственной регистрации сделки в Федеральном Управление государственного регистрационного центра (статья 131 ГК РФ, Федеральный закон 122-Ф3).

Можно ли продать половину дачного участка

Земельный участок: как разделить и продать

Раньше, в советское время, «в одни руки» давали лишь 6 соток земли, и поделить их было невозможно. Сегодня можно прикупить сколь угодно земли, и раздел владений тоже возможен. Вместо того чтобы продавать весь участок целиком, есть вариант – выделить часть земли и продать именно ее.

Для начала владельцу потребуется обратиться в специализированную компанию в области геодезии и землеустройства, представитель которой проведет весь комплекс процедур по разделу участка (межевание).

Как оформить землю в собственность? Можно ли половину участка продать?

Здравствуйте! Я являюсь собственницей жилого дома расположенного на большом земельном участке. Сейчас хочу оформить землю в собственность. сделала запрос в бти. Хочу половину участка вместе с домом продать, а на второй половине начать строительство.

Анастасия, добрый день! Продать без оформления в собственность. нельзя. В соответствии со статьёй 11. 2 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Как продать половину дома?

Случается так, что у частного дома есть сразу несколько собственников (как правило, два). Получается, что две семьи живут под одной крышей, но по закону каждой из них принадлежит только половина.

Что это означает для Вас как продавца половины дома? То же самое, что и для владельца комнаты в коммуналке! Другими словами, первоочередное право на покупку Вашей части дома имеют соседи, проживающие пока еще вместе с Вами под одной крышей.

Можно ли продать долю дома

По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.

Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги. Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты.

Можно ли продать половину дачного участка

В п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено: « Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».